주택 취득세 · 농어촌특별세 · 지방교육세
취득세는 부동산·차량·선박 등을 취득(매매·증여·상속·신축)할 때 납부하는 지방세입니다. 주택의 경우 취득가액과 보유 주택 수, 조정대상지역 여부에 따라 세율이 극단적으로 달라집니다. 1주택자는 1~3%의 낮은 세율을 내지만, 조정대상지역에서 2주택을 취득하면 8%, 3주택 이상이면 12%의 중과세율이 적용됩니다. 같은 6억원짜리 아파트라도 1주택자는 660만원, 조정지역 2주택자는 5,280만원으로 무려 8배 차이가 발생합니다.
취득세에는 본세 외에 부가세 성격의 세금이 추가됩니다. 지방교육세(취득세액의 20%)는 모든 주택에 부과되고, 농어촌특별세(취득가액의 0.2%)는 전용면적 85㎡를 초과하는 주택에만 부과됩니다. 따라서 85㎡ 이하 주택은 취득가액의 약 1.1~14.4%, 85㎡ 초과는 약 1.3~14.6%의 총 세금이 발생합니다. 계약 전 반드시 이 계산기로 총 납부세액을 미리 확인해두세요.
취득세는 취득일(잔금 지급일)로부터 60일 이내에 관할 시·군·구청에 자진신고·납부해야 합니다. 기한을 넘기면 무신고가산세 20%와 납부지연가산세(일 0.022%)가 동시에 부과됩니다. 또한 시·군·구에서 의무 매입해야 하는 지역개발공채 비용(지역별로 취득가의 1~5%)도 별도로 발생하므로, 주택 구매 예산을 세울 때 취득세+공채 매입 비용을 함께 고려해야 합니다.
현재 취득세 중과 체계는 2020년 7월 10일 부동산 대책으로 도입됐습니다. 다주택자의 투기 수요를 억제하기 위해 조정대상지역 내 2주택 취득 시 세율을 기존 1~3%에서 8%로, 3주택 이상은 12%로 대폭 올렸습니다. 2022년 이후 다주택자 양도소득세 중과가 한시 유예됐지만, 취득세 중과는 2026년 현재 유예 없이 그대로 적용 중입니다. 따라서 조정지역 내 추가 주택 매수 시 세금 부담을 반드시 사전에 파악해야 합니다.
1주택자의 경우 취득가액 6억원 이하는 1%, 6억 초과~9억 이하는 가격에 비례해 1~3%가 단계적으로 적용되고, 9억 초과는 3% 고정세율입니다. 비조정대상지역 2주택자는 1주택자와 동일한 일반세율(1~3%)이 적용되는 점이 조정지역과 크게 다릅니다. 이 때문에 주택 매입 예정지가 조정대상지역인지 여부가 세금 부담에 결정적인 영향을 미칩니다.
| 구분 | 취득가액 기준 | 취득세율 | 합계 실효세율* |
|---|---|---|---|
| 1주택 (6억 이하) | 6억원 이하 | 1% | 약 1.1% |
| 1주택 (6억~9억) | 6억~9억원 | 1~3% 단계 적용 | 약 1.1~3.3% |
| 1주택 (9억 초과) | 9억원 초과 | 3% | 약 3.3% |
| 2주택 (비조정) | 전체 | 1~3% (일반세율) | 약 1.1~3.3% |
| 2주택 (조정대상) | 전체 | 8% | 약 9~9.6% |
| 3주택↑ (비조정) | 전체 | 8% | 약 9~9.6% |
| 3주택↑ (조정대상) | 전체 | 12% | 약 13.4~13.6% |
| 법인 취득 | 전체 | 12% | 약 13.4~13.6% |
※ 실효세율은 지방교육세 포함 기준(85㎡ 이하). 85㎡ 초과 시 농어촌특별세 0.2% 추가. 취득세율은 취득일 기준 실제 보유 주택 수로 결정되며, 계약일 기준이 아닙니다. 일시적 2주택 특례, 생애최초 감면, 신혼·다자녀 감면 조건에 해당하면 세율이 낮아질 수 있습니다.
위 계산기에서 취득 금액을 입력하고 계산하면, 동일 금액 기준으로 1주택·비조정 2주택·조정 2주택·조정 3주택·법인 각 경우의 취득세 총액을 자동으로 비교하는 시뮬레이터가 나타납니다. 특히 "현재 상황"이 형광색으로 표시되어 다른 경우와 얼마나 차이 나는지 한눈에 볼 수 있습니다.
예를 들어 8억원 아파트를 살 때, 1주택자라면 취득세가 약 1,760만원(2%)이지만 조정지역 2주택자라면 7,520만원(8%)으로 약 5,760만원이 더 발생합니다. 이 차이는 같은 물건을 사더라도 매수인의 주택 수와 지역에 따라 수천만원씩 달라질 수 있다는 것을 의미합니다. 주택 매입 전 반드시 본인의 보유 주택 수(분양권·입주권 포함)와 해당 지역의 조정대상지역 여부를 확인하세요.
| 상황 | 5억 취득세 합계 | 8억 취득세 합계 | 10억 취득세 합계 |
|---|---|---|---|
| 1주택 (일반) | 약 550만원 (1%) | 약 1,760만원 (2%) | 약 3,300만원 (3%) |
| 2주택 (비조정) | 약 550만원 (1%) | 약 1,760만원 (2%) | 약 3,300만원 (3%) |
| 2주택 (조정) | 약 4,400만원 (8%) | 약 7,040만원 (8%) | 약 8,800만원 (8%) |
| 3주택↑ (조정) | 약 6,600만원 (12%) | 약 1억 560만원 (12%) | 약 1억 3,200만원 (12%) |
취득세는 중과 부담도 크지만, 반대로 감면 혜택도 다양합니다. 생애 최초 주택 구입자는 취득가 12억원 이하 주택에 대해 최대 200만원 한도 내에서 취득세를 감면받습니다. 신혼부부(혼인 5년 이내)와 다자녀 가구(18세 미만 자녀 3인 이상)도 별도 감면 혜택이 있습니다. 이 감면 혜택들은 자동 적용되는 것이 아니라, 취득 후 60일 이내에 관할 구청에 감면 신청서를 제출해야 합니다.
생애 최초 감면의 경우, 취득 후 3개월 이내 실거주 의무를 이행하지 않으면 감면된 취득세가 추징됩니다. 또한 취득 후 3년 이내에 매도·임대·증여하면 감면분이 추징될 수 있습니다. 신혼부부 감면도 마찬가지로 실거주 요건이 있으며, 소득 기준(합산 연 7,000만원 이하)을 초과하면 적용받지 못합니다. 반드시 취득 전에 관할 구청 세무과에 전화해 감면 가능 여부와 필요 서류를 사전 확인하는 것이 중요합니다.
| 감면 대상 | 감면 내용 | 주요 요건 | 주의사항 |
|---|---|---|---|
| 생애 최초 주택 | 최대 200만원 한도 감면 | 본인·배우자 주택 소유 이력 없음, 12억 이하 | 3개월 내 실거주 의무 |
| 신혼부부 | 50% 감면 (한도 있음) | 혼인 5년 이내, 합산 연 7천만원 이하 | 실거주 미이행 시 추징 |
| 다자녀 가구 | 30~100% 감면 | 18세 미만 자녀 3명 이상 | 지자체별 요건 상이 |
| 상속 주택 | 2.8% (무주택 0.8%) | 상속 개시일부터 6개월 이내 신고 | 상속 주택은 5년간 중과 제외 |