부동산 중개수수료 계산기

부동산 중개수수료(복비)란 — 왜 2021년 개편이 중요한가

부동산 중개수수료(복비)는 공인중개사가 매매·임대차 계약을 중개했을 때 의뢰인으로부터 받는 보수입니다. 법정 상한 요율이 존재하고 이를 초과해서 받으면 처벌 대상이 됩니다. 반대로 상한 이하로 협의해서 낼 수 있으며, 시장 상황이나 관계에 따라 상한보다 낮은 수수료가 적용되기도 합니다.

2021년 10월, 수수료 요율이 전면 개편됐습니다. 개편 전에는 9억원 이상 주택 매매 시 수수료 상한이 0.9%로 매우 높아, 거래금액 10억짜리 주택을 사면 수수료만 최대 900만원이었습니다. 국민 청원과 정책 논의 끝에 2억~9억 구간을 0.4%로 낮추고 9억 이상 구간을 세분화해 수수료 부담을 크게 줄였습니다. 이 개편이 현재까지 적용되고 있습니다.

중개보수 = 거래금액 × 상한 요율 (단, 한도액이 있는 구간은 한도 이하) 월세 거래금액 = 보증금 + (월세 × 100) → 단, 이 금액이 5천만원 미만이면 = 보증금 + (월세 × 70) VAT 포함 실납부액 = 중개보수 × 1.1 (일반과세자의 경우)

매도인과 매수인(또는 임대인과 임차인)이 각각 중개사에게 수수료를 지불합니다. 한 쪽이 양쪽 모두의 수수료를 대신 내주는 경우도 있지만, 법적으로는 각자 부담이 원칙입니다. 부가세(VAT 10%)는 일반과세자 공인중개사에게 별도 청구될 수 있으므로 계약 전에 VAT 포함 여부를 반드시 확인해야 합니다.

주택 매매 중개수수료 상한 요율표 — 2021년 개편 후 현행 기준

2021년 10월 개편으로 가장 크게 달라진 구간은 2억~9억입니다. 종전 0.5%(5억 이상 0.9%)에서 0.4%로 낮아졌고, 9억~15억 구간이 0.5%~0.6%~0.7%로 세분화됐습니다. 이전 제도에서는 9억 이상이 모두 0.9%였기 때문에, 9억원 거래 시 수수료가 810만원에 달했던 것이 개편 후 360만원으로 낮아졌습니다.

거래금액 구간	상한 요율	한도액	5억원 기준 수수료
5천만원 미만	0.6%	25만원	-
5천만원 ~ 2억 미만	0.5%	80만원	-
2억 ~ 9억 미만	0.4%	없음	200만원
9억 ~ 12억 미만	0.5%	없음	-
12억 ~ 15억 미만	0.6%	없음	-
15억 이상	0.7%	없음	-

5천만원 미만 구간에 한도액 25만원이 있다는 것은, 5천만원 × 0.6% = 30만원이지만 한도액 25만원 이하로만 받을 수 있다는 의미입니다. 2억~9억 구간은 한도액이 없으므로 거래금액에 0.4%를 그대로 곱한 금액이 상한이 됩니다. 5억원 매매라면 200만원(VAT 별도)이 상한입니다.

💡 개편 전후 비교 예시 (10억원 매매). 2021년 이전: 10억 × 0.9% = 900만원 / 2021년 이후: 10억 × 0.5% = 500만원 → 400만원 절감. 15억원 이상은 0.7%로 여전히 부담이 크지만, 이전 0.9%보다는 낮아졌습니다.

전세·월세 중개수수료 상한 요율표 — 2021년 개편 현행 기준

전세·월세 수수료는 매매보다 낮은 요율이 적용됩니다. 1억~6억 미만 구간이 0.3%로 가장 낮고, 이 구간이 서울·수도권 전세 계약의 상당수를 차지합니다. 가장 주의해야 할 점은 6억 이상 구간으로, 0.8%로 급격히 높아집니다. 전세 6억원과 6억 1,000만원의 수수료 차이가 상당히 크므로 계약 전 확인이 필요합니다.

월세 수수료는 보증금과 월세를 환산한 거래금액 기준으로 계산됩니다. 환산 방법은 "보증금 + 월세×100"이 원칙이며, 이 금액이 5천만원 미만이면 "보증금 + 월세×70"으로 계산합니다. 예를 들어 보증금 1,000만원 + 월세 50만원이라면 환산금액은 1,000만 + 50만×100 = 6,000만원이 되어 0.4% 구간이 적용됩니다.

거래금액 구간	상한 요율	한도액	3억원 기준 수수료
5천만원 미만	0.5%	20만원	-
5천만원 ~ 1억 미만	0.4%	30만원	-
1억 ~ 6억 미만	0.3%	없음	90만원
6억 ~ 12억 미만	0.4%	없음	-
12억 이상	0.8%	없음	-

※ 위 표는 2021년 10월 개편 후 주택 임대차 기준입니다. 6억원 전세의 상한 수수료는 180만원(6억×0.3%), 6억 1,000만원은 244만원(6억1천×0.4%)으로 1,000만원 차이에 수수료가 64만원 늘어납니다.

💡 수수료 절약 핵심 포인트 3가지. ① 상한 요율이므로 반드시 협상 시도 — 시장 침체기나 재계약 시 협상력이 높습니다. ② VAT 포함 여부를 계약 전 명시 — 간이과세자는 VAT 없음, 일반과세자는 10% 추가. ③ 1억~6억 전세 구간(0.3%)은 협상 시 0.2~0.25%까지도 가능한 경우가 있습니다.

거래 유형별 수수료 실전 계산 예시

수수료 계산에서 실수가 많은 부분은 한도액이 있는 구간과 없는 구간을 혼동하는 것입니다. 5천만원 미만 매매 구간에서 계산값이 한도(25만원)를 초과하면 25만원을 적용하고, 2억 이상 구간에는 한도가 없으므로 요율을 그대로 곱합니다. 위 시뮬레이터에서 거래금액을 직접 입력해 정확한 수수료를 확인해보세요.

거래 유형	거래금액	적용 요율	수수료 (상한)	VAT 포함
매매	5억원	0.4%	200만원	220만원
매매	10억원	0.5%	500만원	550만원
전세	3억원	0.3%	90만원	99만원
전세	5억원	0.3%	150만원	165만원
월세 (보증금 5천+월세 80만)	환산 8,500만원	0.3%	25.5만원	약 28만원

자주 묻는 질문 (FAQ)

중개수수료는 매도인과 매수인 중 누가 내나요?

매매 시 매도인과 매수인이 각각 중개사에게 수수료를 지불합니다. 즉 같은 거래에서 매도인도 수수료를 내고 매수인도 수수료를 납니다. 임대차는 임대인과 임차인이 각각 부담합니다. 간혹 임차인이 양쪽 수수료를 다 내는 관행이 있는 지역도 있지만, 법적으로는 각자 부담이 원칙이며 상한은 양쪽 각각 동일하게 적용됩니다.

오피스텔·상가 중개수수료 요율은 주택과 다른가요?

주거용 오피스텔(전용 85㎡ 이하, 준주거·상업지역)은 주택 기준 요율이 적용됩니다. 상가·사무실 등 비주거용 부동산은 법정 상한이 0.9%이며, 실제 요율은 거래 당사자 간 협의로 결정됩니다. 같은 오피스텔이라도 주거용인지 업무용인지에 따라 요율이 달라지므로 등기부등본상 용도를 확인하세요.

중개수수료에 부가세(VAT)가 붙나요?

연 매출 8,000만원 이상인 일반과세자 공인중개사는 수수료에 10% 부가세를 별도 청구할 수 있습니다. 간이과세자(연 매출 8,000만원 미만)는 부가세를 별도 청구할 수 없습니다. 계약 전 "VAT 별도입니까?"를 직접 확인해두어야 예산 계획에 혼선이 없습니다.

계약이 취소되면 수수료를 돌려받을 수 있나요?

계약서 작성이 완료된 후 취소된 경우 원칙적으로 수수료 반환이 어렵습니다. 단, 중개사의 과실·허위 설명으로 계약이 취소된 경우 손해배상 청구가 가능하며, 공제조합을 통해 보상받을 수 있습니다. 계약 전 특약으로 취소 시 수수료 반환 조건을 명시하는 방법도 있습니다.

직거래하면 수수료가 없나요?

공인중개사를 통하지 않는 직거래는 중개수수료가 발생하지 않습니다. 단, 등기·계약서 작성 등 법적 절차를 직접 처리해야 하며, 사기·허위 계약 등 분쟁 발생 시 보호받기 어렵습니다. 중개사를 통하면 분쟁 발생 시 공제조합 보상(최대 1억원)을 받을 수 있어 안전성이 높습니다. 고가 거래일수록 중개를 통하는 것이 안전합니다.