🔄 전월세 전환율

전월세 전환율이란 — 왜 임차인에게 중요한 숫자인가

전월세 전환율은 전세보증금의 일부 또는 전부를 월세로 전환할 때 적용하는 연간 이율입니다. 집주인이 임의로 정하는 것처럼 보이지만, 주택임대차보호법에 따라 법정 상한이 존재합니다. 전환율이 높을수록 임대인에게 유리하고 임차인의 월세 부담이 커지므로, 임차인은 계약 전에 반드시 이 비율을 확인해야 합니다.

전월세 전환율은 금리와 밀접하게 연동됩니다. 기준금리가 높을 때는 전세보증금을 예금에 넣어도 이자 수익이 크기 때문에 전세 유지가 유리할 수 있고, 기준금리가 낮아지면 임대인 입장에서 전세금을 운용해 얻는 수익이 줄어 월세 전환을 선호하게 됩니다. 즉 금리 흐름에 따라 전세 vs 월세의 경제적 유불리가 달라집니다. 위 계산기로 현재 조건에서 어느 쪽이 유리한지 시뮬레이션해보세요.

실질 전환율을 역산해두면 집주인이 제시하는 월세 조건이 법정 상한 이내인지 바로 확인할 수 있습니다. 예를 들어 전환 보증금 1억원에 월세 70만원이라면 실질 전환율 = 70만 × 12 ÷ 1억 × 100 = 8.4%로, 법정 상한을 초과하는지 계산 가능합니다. 위 계산기에서 실질 전환율도 함께 확인해보세요.

2026년 법정 전월세 전환율 상한 — 기준금리 + 2%p의 의미

주택임대차보호법 시행령 제2조에 따라 전월세 전환율 상한은 한국은행 기준금리에 2%p를 더한 값입니다. 이 상한을 초과해서 체결된 전환 계약은 임차인이 초과분의 반환을 청구할 수 있습니다. 기준금리가 변동될 때마다 법정 상한도 함께 바뀌므로, 계약 시점의 기준금리를 한국은행 홈페이지에서 확인하는 것이 중요합니다.

법정 상한이 존재한다는 것은 임차인에게 강력한 협상 도구가 됩니다. 집주인이 상한을 넘는 전환율을 요구한다면 법적 근거를 들어 거부할 수 있고, 이미 초과 계약이 체결됐다면 초과분 반환 청구가 가능합니다. 다만 실제 시장에서는 법정 상한보다 낮은 전환율로 협상되는 경우도 많으므로, 상한을 기준선으로 협상에 활용하는 것이 좋습니다.

전환율별 월세 비교표 — 전환 보증금 1억 기준

같은 전환 보증금이라도 전환율에 따라 월세 부담이 얼마나 달라지는지 파악해두는 것이 중요합니다. 전환율 1%p 차이가 전환 보증금 1억원 기준으로 월세 약 8.3만원, 연간 약 100만원의 차이를 만들어냅니다. 전환율 협상에서 0.5%p라도 낮추면 연간 50만원을 아낄 수 있다는 뜻입니다. 위 시뮬레이터에서 내 전환 보증금 기준으로 직접 확인해보세요.

임차인 입장에서 전환율이 본인의 예금 금리보다 낮다면 월세 전환이 불리합니다. 예를 들어 예금 금리가 연 3.5%인데 전환율이 4.0%라면, 전환 보증금을 예금에 넣어도 얻는 이자(3.5%)보다 더 많은 월세(4.0% 상당)를 내야 하므로 전세를 유지하는 것이 유리합니다. 반대로 전환율이 예금 금리보다 낮다면 월세 전환도 나쁘지 않습니다.

전세 vs 월세 — 어느 쪽이 더 유리한지 판단하는 기준

전세와 월세의 경제적 유불리는 단순 비교가 어렵습니다. 전세는 보증금이라는 큰 목돈이 묶이지만 월세를 내지 않아도 되고, 월세는 보증금 부담이 적지만 매달 고정 지출이 생깁니다. 핵심 판단 기준은 전환 보증금을 예금에 넣으면 얻는 이자(기회비용)와 지불해야 하는 월세를 비교하는 것입니다.

자주 묻는 질문 (FAQ)