양도소득세 계산기 | 모두의계산기

양도소득세 계산기 — 2026년 부동산 양도세 완벽 가이드

양도소득세는 부동산·주식 등 자산을 양도해 얻은 이익에 부과하는 세금입니다. 핵심은 보유기간과 주택 수입니다. 1년 미만 단기 양도는 70%의 중과세율이 적용되지만, 2년 이상 보유하면 6~45%의 기본 누진세율로 크게 낮아집니다. 1세대 1주택자는 비과세 요건(2년 보유·거주, 12억 이하)을 충족하면 세금이 전혀 없습니다.

2022년 5월부터 다주택자 중과세가 한시 유예되어 현재(2026년 3월 기준)는 기본세율이 적용되고 있습니다. 유예 종료 시 조정대상지역 2주택자는 기본세율+20%p, 3주택 이상은 +30%p의 중과가 부활합니다. 위 계산기로 세액을 계산하면 '보유기간별 세금 비교 시뮬레이터'에서 1년 미만·1~2년·2년 이상 세 구간의 세금 차이를 한눈에 확인할 수 있습니다.

양도소득 = 양도가액 − 취득가액 − 필요경비 과세표준 = 양도소득 − 장기보유특별공제 − 250만원(기본공제) 양도소득세 = 과세표준 × 세율 − 누진공제액 지방소득세 = 양도소득세 × 10% 단기 중과: 1년 미만 70% / 1~2년 60% 장기보유특별공제: 3년 이상 보유 시 적용 (최대 80%)

보유기간별 양도소득세율 — 1년 차이로 세금이 얼마나 달라지나

양도소득세에서 가장 중요한 변수는 보유기간입니다. 1년 미만은 70%, 1~2년은 60%의 단일 중과세율이 적용됩니다. 2년만 보유하면 6~45%의 기본세율로 낮아지므로, 단기 매매는 세금 부담이 압도적으로 큽니다. 취득 후 최소 2년을 채우는 것이 절세의 기본입니다.

보유기간	세율	3억 차익 시 세금(지방세 포함)	비고
1년 미만	70%	약 2억 750만원	단기 중과
1~2년	60%	약 1억 7,820만원	단기 중과
2년 이상 (기본세율)	6~45% (누진)	약 9,021만원	기본세율
3년 이상 + 장특공제	기본세율 − 공제	더 낮아짐	최대 80% 공제
1세대 1주택 비과세	0%	0원	12억 이하, 2년 보유·거주

장기보유특별공제 — 3년 이상 보유하면 세금이 줄어든다

3년 이상 보유하면 장기보유특별공제를 받을 수 있습니다. 일반적으로 연 2%씩 최대 30%(15년)가 공제됩니다. 1세대 1주택자는 거주 기간에 따라 추가 공제가 적용되어 최대 80%(보유 40%+거주 40%)까지 공제받을 수 있습니다. 이 계산기는 보유기간 select에서 '2년 이상'을 선택하면 기본 누진세율만 계산하므로, 정확한 장특공제 적용 세액은 세무사 상담을 권장합니다.

보유기간	일반 공제율	1세대 1주택 (보유+거주)
3년	6%	24% (보유 12% + 거주 12%)
5년	10%	40%
10년	20%	80% (최대)
15년	30% (최대)	80% (최대)

💡 양도소득세 절세 전략:
① 2년 보유 필수 — 단기 중과(60~70%)를 피하고 기본세율 적용
② 1세대 1주택 비과세 — 2년 보유+거주, 12억 이하 요건 충족 시 비과세
③ 장기보유특별공제 — 3년 이상 보유 시 최대 30~80% 공제
④ 분산 양도 — 여러 주택 보유 시 세율 낮은 연도에 분산 양도
⑤ 필요경비 최대화 — 취득세·중개료·인테리어비·법무비 등 빠짐없이 반영

보유기간별 세금 비교 시뮬레이터 — 1년만 더 기다리면 얼마나 아끼나

위 계산기에서 취득가·양도가·경비를 입력하고 계산하면, 결과 화면 아래에 '보유기간별 세금 비교' 시뮬레이터가 나타납니다. 1년 미만·1~2년·2년 이상 세 구간의 세금과 실수령액을 막대 그래프로 비교하여 보유기간에 따른 절세 효과를 한눈에 확인할 수 있습니다.

예를 들어 취득가 3억, 양도가 5억(차익 2억)의 경우 1년 미만 보유 시 세금이 약 1억 3,750만원이지만, 2년 이상 보유 시 약 5,280만원으로 약 8,470만원 차이납니다. 단 1년의 차이로 세금이 절반 이하로 줄어드는 경우가 많습니다. 매도 타이밍을 결정할 때 반드시 이 시뮬레이터로 세금 차이를 먼저 확인하세요.

자주 묻는 질문 (FAQ)

1세대 1주택 비과세 요건은 무엇인가요?

1세대 1주택 양도소득세 비과세를 받으려면 ① 양도 당시 세대 전체 주택 1채 ② 2년 이상 보유(조정대상지역은 2년 거주 추가) ③ 12억원 이하 주택(초과분은 과세) 요건을 모두 충족해야 합니다. 일시적 2주택(이사 목적) 특례도 있으니 상황에 따라 세무사와 상담하세요.

해외 부동산 양도 시에도 양도소득세가 부과되나요?

네. 해외 부동산 양도 시 국내 양도소득세가 부과됩니다. 현지에서 납부한 세금은 외국납부세액공제로 중복과세를 피할 수 있습니다. 해외 부동산 취득·보유·처분 시 국세청에 신고 의무가 있으며, 신고 불이행 시 과태료가 부과됩니다.

양도소득세 신고 기한은 언제인가요?

부동산 양도소득세는 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 예정신고·납부해야 합니다. 예정신고를 하지 않으면 가산세(무신고 20%, 납부불성실 일별 0.022%)가 부과됩니다. 해외 주식 양도소득세는 다음 해 5월 확정신고 기간에 신고합니다.

주택을 증여받은 후 양도하면 취득가액은 어떻게 계산하나요?

증여받은 주택의 취득가액은 증여 당시 시가(시세)가 됩니다. 시가가 높게 평가될수록 나중에 양도할 때 양도차익이 줄어들어 양도소득세가 감소합니다. 이 때문에 주택 가격 상승이 예상되는 경우 증여 후 보유하다 양도하는 전략이 유리할 수 있습니다.

다주택자 중과세 한시 유예는 언제까지인가요?

2022년 5월부터 시작된 다주택자 중과세 한시 유예는 2026년 5월까지 연장 적용 중입니다. 유예 종료 시 조정대상지역 2주택자는 기본세율+20%p, 3주택 이상은 기본세율+30%p의 중과세율이 부활합니다. 유예 종료 전 매각 계획이 있다면 시점을 신중히 검토하세요.